Qu'est-ce qu'une SCI ?
Comme son nom l'indique, la SCI est une société civile instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent, par un contrat, d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourrait en résulter (article 1832 du code civil). La location d'un immeuble nu est une activité civile.
La SCI est soumise aux conditions d'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés en vue d'obtenir la personnalité morale qui lui permettra de disposer d'un domicile, d'une nationalité, d'un patrimoine propre et de la capacité juridique (possibilité de souscrire un emprunt, agir en justice tant en défense qu'en demande, acheter un bien…).
Cette société aura pour objet d'acquérir un bien immobilier, de l'administrer, de l'exploiter par la location et de l'entretenir.
Elle est imposable, par le biais de ses associés, à l'impôt sur le revenu. Elle peut, toutefois, opter pour l'Impôt sur les Sociétés.
Quels sont les avantages de la SCI ?
Augmenter la capacité financière de l'acquéreur
La SCI peut permettre à plusieurs personnes de réaliser un investissement immobilier que chacune d'entre elles, prise séparément, n'aurait pas pu effectuer seule.
Bénéficier d'un financement avantageux
La SCI peut emprunter auprès des établissements bancaires mais aussi auprès de ses associés, par voie d'apport en compte courant, les fonds nécessaires à l'achat du local professionnel. Dès lors que ledit bien est mis en location, le montant des loyers pourra permettre le remboursement de la somme empruntée.
Échapper à l'indivision
L'indivision est une situation juridique née de la concurrence de droits de même nature exercés sur un même bien ou sur une même masse de biens par des personnes différentes, sans qu'il y ait de division matérielle de leurs parts. Un bien est dit indivis lorsqu'il appartient à un ensemble de personnes, sans que l'on puisse le répartir en lots entre elles, ni qu'elles puissent en vendre leurs parts sans l'accord des autres. Ainsi, la vente d'un immeuble détenu en indivision nécessitera l'accord unanime de chaque indivisaire pour être réalisée. L'indivision n'a pas la personnalité morale. La situation est donc précaire.
Ce statut peut ne poser aucune difficulté durant la période initiale de cohabitation. Toutefois, si l'un des co-indivisaires décède, la quote-part de ce dernier sera automatiquement transmise aux héritiers ouvrant ainsi une nouvelle indivision subie entre des personnes qui n'ont pas les mêmes affinités. Des conflits peuvent donc naître entre eux et rendre impossible la gestion de l'immeuble ainsi que sa vente.
En optant pour une SCI, la gestion de l'immeuble sera organisée dans des statuts détaillés. Par exemple, il peut y être prévu qu'en cas de décès du gérant, l'un des associés sera de plein droit gérant. Cette désignation s'imposera aux héritiers de l'associé décédé. Les statuts peuvent également prévoir une "clause d'agrément" subordonnant l'entrée des héritiers dans la société à l'agrément préalable des associés survivants.
Réaliser un montage fiscalement avantageux de transmission du bien immobilier par le biais d'un démembrement des parts sociales de la société.
Sortir l'immeuble du patrimoine privé du praticien mais également de son "patrimoine professionnel"
La SCI permet de séparer le patrimoine du praticien de celui de la SCI. La valeur du patrimoine professionnel se trouve, alors, diminuée par l'absence de l'immeuble. Ainsi, dans l'éventualité d'une revente du cabinet, le successeur n'aura à payer que la valeur de l'exploitation libérale et non pas le bien immobilier.
Protéger le praticien des tiers
Le bien immeuble s'est transformé, pour le praticien, en parts sociales.
Dans l'hypothèse où le praticien serait en litige avec des éventuels créanciers, ces derniers ne pourraient plus poursuivre leur gage sur le bien immobilier. Ils ne pourraient plus qu'opérer une saisie sur les parts sociales dont la valeur est très aléatoire et bien inférieure à celle de l'immeuble. En effet, l'évaluation des parts sociales n'est pas le résultat d'une simple opération consistant à diviser la valeur de l'immeuble par le nombre de parts. Différents éléments sont à prendre en considération tels que l'existence d'un passif (un emprunt bancaire par exemple).
Procurer à ses associés un revenu provenant des loyers versés par l'entreprise locataire
Il est à noter que le loyer doit correspondre à la valeur locative normale de l'immeuble compte tenu de sa nature, sa situation et de l'état de marché locatif.
Dès lors, le montant des loyers peut servir à rembourser l'emprunt souscrit par la SCI. De plus, les intérêts dudit emprunt seront déductibles des revenus fonciers perçus par le praticien.
En outre, le praticien à la retraite peut conserver ses parts sociales au sein de la SCI et bénéficier, à ce titre, d'un complément de revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers.
Quelles sont les contraintes de la SCI
Obligation de respecter un certain formalisme
Des statuts doivent être rédigés par acte sous seing privé ou par acte notarié. En revanche, en cas d’apport de l’immeuble à la SCI, les statuts doivent être obligatoirement établis par acte notarié.
Ensuite, il conviendra de procéder à leur enregistrement, à la recette des impôts, dans le délai d’un mois. Des formalités obligatoires de publicité devront être accomplies. La société devra s’inscrire au registre du commerce et des sociétés.
Des assemblées générales annuelles devront être régulièrement tenues par les associés dans le respect de conditions de délais stricts et des procès verbaux devront être rédigés.
Responsabilité indéfinie des associés
La responsabilité des associés au regard du passif social n’est pas limitée au montant de leurs apports. Ainsi, la contribution aux pertes de la société est indéfinie. Toutefois, les créanciers ne peuvent poursuivre en paiement les associés qu’après avoir poursuivi vainement la SCI.
Les contraintes liées au financement de la SCI
La SCI ne peut pas bénéficier de prêts favorisant l’accession à la propriété (pas de compte épargne logement, pas de prêts conventionnés).
Les contraintes liées à la fiscalité
La société civile propriétaire d’un immeuble ne peut l’amortir fiscalement, sauf si elle opte pour l’impôt sur les sociétés. Le montant des amortissements n’est donc pas déductible des revenus du praticien alors qu’il l’aurait été si le local avait été acquis directement par le praticien et inscrit sur son registre des immobilisations.
Les loyers perçus par la SCI sont imposables dans le patrimoine des associés dans la catégorie des revenus fonciers, dès lors que le bénéfice est constaté au niveau de la SCI et ce, même s’ils ne sont pas distribués aux associés. Ainsi, la fiscalité du praticien s’en trouve alourdie.
Dans l’hypothèse où la SCI a souscrit un emprunt, le paiement des intérêts d’emprunt constituera une charge déductible du montant des loyers. Le capital n’est en revanche pas déductible. Or, lorsque les intérêts seront payés dans l’intégralité et que la SCI devra rembourser le capital non déductible, le montant du loyer sera alors affecté en totalité pour le remboursement de l’emprunt et les associés seront taxés sur un revenu total qu’ils n’auront même pas perçu.
En outre, les frais d’acquisition et les frais de constitution ne sont pas non plus déductibles des revenus fonciers alors qu’ils l’auraient été des revenus professionnels du praticien si le local avait été acquis en direct et inscrit sur le registre des immobilisations du praticien.
Bien qu’elle ne soit pas redevable de l’imposition, la SCI devra souscrire, chaque année, une déclaration fiscale sur le formulaire n° 2072 qui permettra de déterminer le résultat à répartir entre les associés.
