Investissement immobilier : les atouts de l’achat en démembrement de propriété

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Être propriétaire d’un bien, c’est en avoir à la fois le droit d’en user (usus), celui d’en percevoir les revenus (fructus) et enfin d’en disposer, de le vendre (abusus).
Or, il est possible de séparer ce droit de propriété en deux parties :

• L’usufruit, qui donne le droit d’utiliser le bien, pour soi-même ou pour le louer, mais aussi de percevoir les revenus tirés du bien, à savoir les loyers ;
• La nue-propriété, qui elle, donne le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre, sans en avoir la jouissance.

3 points de la nue-propriété :  

• Décote sur le prix d'acquisition
• Aucune contrainte de gestion ni d'entretien du bien
• Neutralité fiscale : pas d'impôts sur le revenu, pas d'IFI, pas de prélèvements sociaux, ni taxe foncière

Les cas habituels de démembrement

Un démembrement de propriété est réalisé la plupart du temps lors d’une succession.

Par exemple, en présence d’un ou plusieurs enfants et d’un conjoint survivant, ce dernier peut en principe choisir entre l’usufruit de la totalité des biens composant la succession ou la pleine propriété d’une partie.

Ce mécanisme est également utilisé afin d’organiser la transmission d’un patrimoine.

Par exemple, des parents peuvent réaliser une donation de la nue-propriété d’un bien immobilier à leurs enfants, tout en se réservant l’usufruit. Cela permet également d'optimiser le coût de la transmission.

Le démembrement comme outil d’investissement immobilier

Lors d’un achat immobilier, le démembrement permet à un investisseur d’acquérir un bien pour un montant décoté.

L’opération consiste en effet à ce que ce dernier, directement ou via une société civile immobilière, acquière un logement tout en cédant l’usufruit, pendant une durée déterminée, à un bailleur, en général institutionnel.

Ce bailleur loue souvent à des salariés via le dispositif du 1% logement, des fonctionnaires ou des bénéficiaires du prêt locatif intermédiaire, dont les plafonds de revenus sont assez élevés.

Les effets d’un démembrement temporaire de la propriété d’un bien immobilier

Sur l’usufruitier

Durant toute la durée de l’usufruit temporaire, l’usufruitier assumera seul la gestion locative du bien et percevra, seul encore, l’intégralité des loyers.

C’est à lui qu’incomberont tous les travaux d’entretien, soit ceux nécessaires pour qu’au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère un bien immobilier dans un état proche de celui qu’il était au début de l’opération.

Sur le nu-propriétaire

Outre l’acquisition du bien pour un prix décoté et le fait qu’il sera débarrassé de toutes les obligations liées à la gestion locative, le nu-propriétaire bénéficiera de nombreux avantages fiscaux : pas de taxe foncière, ni aucun impôt sur les revenus fonciers, ceux-ci étant perçus par l’usufruitier.

En outre, dans le cadre d’un achat financé par un prêt, il est possible, sous certaines conditions, de profiter de la déductibilité des intérêts d’emprunts lors du calcul de son impôt sur le revenu.

Enfin, la valeur de la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.

Au terme du démembrement temporaire

À l’arrivée du terme, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans aucun frais ni démarche supplémentaire, et peut bénéficier selon le marché d’une revalorisation du prix du bien.

Il peut alors utiliser le bien comme bon lui semble : le vendre, le louer. S’il souhaite l’occuper, il lui faudra néanmoins veiller à donner congé au locataire, en principe, 6 mois avant l’extinction de l’usufruit.

Enfin, il est à noté qu’à ce terme, l’usufruitier ne pourra pas demander au nu-propriétaire de complément de prix, même en raison d’améliorations apportées au bien.