Les charges de conservation, d’entretien et d’administration
Ces charges générales, prévues à l’article 10, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, couvrent les dépenses :
- de conservation (ravalement, réfection du gros-œuvre, des canalisations…),
- d'entretien (produits d'entretien, rémunération des personnes chargées du nettoyage des parties communes ou de l'entretien des espaces verts, frais de nettoyage et d'éclairage…),
- d'administration (primes relatives aux assurances de l'immeuble, honoraires du syndic, impôts et taxes, salaire du gardiennage, frais de procédure…).
Le principe est que tous les lots doivent participer à ces charges qui sont des charges générales, y compris par exemple les lots de parking extérieur.
Conformément à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, cette participation se fait en fonction de la part que représente le lot dans l'ensemble de la copropriété, c'est-à-dire au prorata des tantièmes de copropriété fixés dans le règlement de copropriété.
Tout copropriétaire est donc toujours tenu de s'acquitter des charges communes générales de l'immeuble.
C'est ainsi que les copropriétaires du rez-de-chaussée doivent participer pour leur part aux frais de réfection de la cage d'escalier, quand bien même ils ne l'utilisent jamais.
Les charges relatives aux services collectifs et aux équipements communs
Ces charges spéciales, prévues à l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, sont réparties en fonction de l’utilité du service ou de l’équipement concerné pour chaque lot.
Si un service ou un équipement n’est d’aucune utilité pour un lot, aucune charge ne pourra lui être imputée. Il s’agit notamment des charges relatives à l’antenne collective, au chauffage, à l’eau chaude, aux interphones, aux tapis d’escalier et à l’ascenseur.
Dès lors que le copropriétaire a la possibilité de profiter du service ou d’utiliser l’élément d’équipement commun, il devra participer aux frais.
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Ainsi, la répartition des dépenses liées à l’ascenseur tiendra compte de l’étage de chaque lot, les étages élevés payant davantage que les étages inférieurs.
Les lots du rez-de-chaussée n’auront rien à payer, sauf s’ils possèdent un parking ou une cave desservis par l’ascenseur.
Par conséquent, l’application du critère de l’utilité conduit donc à exonérer de charges les lots qui ne sont pas desservis par l’ascenseur commun, à savoir principalement les lots situés au rez-de-chaussée.
La Cour de cassation a rappelé à plusieurs reprises ce principe posé par l’article 10 de la loi de 1965 : il a ainsi été décidé que toute clause d’un règlement de copropriété faisant peser sur les copropriétaires du rez-de-chaussée une partie des dépenses relatives à un ascenseur, inutile pour leur lot, est atteinte de nullité.
