Ouverture et fermeture des portes du hall : peut-on restreindre l'accès à mon cabinet ?
Les textes applicables
Selon l’ordonnance du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il convient de se référer à l’article 25 : "Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété (…)".
Si la décision n’a pas pu être prise à la majorité de l’article 25 et si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires lors du premier vote, il est procédé immédiatement à un second vote et l’assemblée générale se prononce alors à la majorité simple de l’article 24 (article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).
Modalités et étendue des décisions rendues en assemblée générale de copropriété
L'assemblée n'est appelée à délibérer sur les modalités d'ouverture de l'immeuble que si ce dernier est équipé d'un dispositif permettant une fermeture totale, c'est-à-dire d'un dispositif de verrouillage permanent empêchant le libre accès.
Ainsi, à partir du moment où une activité est exercée dans un immeuble, la décision de fermer totalement ce dernier doit être soumise à une décision sur les modalités d’ouverture, comme l’a précisé un arrêt rendu par la Cour d’appel (CA Versailles, 4e ch., 26 sept. 2011 n° 10/05304).
Il n’est pas nécessaire de délibérer si l’activité n’est pas autorisée dans le règlement de copropriété.
Ainsi, si le règlement de copropriété vous autorise à exercer votre activité mais que vous ne parvenez pas à obtenir l’autorisation des copropriétaires en assemblée générale concernant l’ouverture ou la fermeture de la porte à certains horaires, vous avez la possibilité de saisir le tribunal judiciaire dans les deux mois à compter de la notification de la décision de l’assemblée générale.
À ce sujet, il a été jugé qu'une résolution adoptée par une assemblée générale de copropriété décidant la fermeture de la porte d'entrée de l'immeuble 24/7, et dont l'ouverture n'était possible que par l'utilisation d'un digicode, était incompatible avec l'exercice d'une activité professionnelle autorisée par le règlement de copropriété.
Cette décision a donc été annulée puisque l'assemblée générale devait prévoir des jours et des heures d'ouverture compatibles avec l'exercice professionnel du médecin.
TGI de Paris, 8e Chambre, 9 mars 2011
Plaque professionnelle : puis-je librement décider de son emplacement ?
Dès lors que le règlement de copropriété autorise au sein des locaux l’activité professionnelle d’un professionnel de santé, il doit autoriser l’apposition de plaques professionnelles, et ce, en vertu du principe du respect de la destination de l’immeuble.
En effet, cette interdiction constituerait une restriction injustifiée aux droits des copropriétaires et contraire à la destination de l’immeuble.
Cependant, le droit d’apposer une plaque professionnelle n’empêche pas l’assemblée générale des copropriétaires d’exercer un droit de regard sur les modalités de la pose.
- Il résulte de la jurisprudence qu’est licite la clause qui, sans interdire l’apposition de plaques, détermine l’endroit où elles pourraient être placées. En outre, si une telle clause n’existe pas, il appartient à l’assemblée générale de prévoir selon quelles modalités (implantation, dimension, matière) la plaque sera posée.
- Dans le même sens, une clause peut soumettre à l’agrément du syndic les conditions de pose d’une plaque sur la porte palière desservant votre appartement.
Comme toute décision votée en assemblée générale des copropriétaires, celle-ci peut faire l’objet d’un recours devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Ma patientèle peut-elle utiliser les emplacements de parkings privés ?
Le règlement de copropriété s’impose à l’ensemble des copropriétaires et reste inopposable aux tiers, sauf quelques exceptions dont la principale concerne les locataires.
À ce titre, le règlement de copropriété ne s’impose pas à la clientèle de médecins exerçant au sein d’une copropriété, qui ne sont ni des locataires ni des copropriétaires occupants.
Dès lors, l’interdiction de stationner figurant dans le règlement de copropriété sur des emplacements privatifs ne peut s’appliquer aux véhicules des patients, cette disposition ne leur étant pas opposable.
Nombre de copropriétés ont dès lors soumis au vote des copropriétaires la mise en place de barrières limitant ainsi l’accès de véhicules extérieurs dans la copropriété.
Suis-je responsable des agissements de mes patients dans les parties communes si je suis locataire ?
Le médecin locataire ne peut être personnellement tenu pour responsable du comportement de certains de ses patients dans les parties communes de l’immeuble.
Dès lors, les occupants d’un immeuble ne peuvent donc pas reprocher aux professionnels de santé de recevoir des personnes qui ne correspondraient pas au standing de l’immeuble au sein duquel ils exercent.
Illustration avec un arrêt de cour d’appel du 20 mars 2007
Un propriétaire intente une action contre son locataire, professionnel de santé, dans le but d'obtenir la résiliation de son bail. En effet, il a été saisi de diverses réclamations à l'encontre du soignant : ses patients troubleraient la quiétude des habitants de l'immeuble et son occupation paisible (en laissant des détritus notamment, des seringues dans les parties communes, voire en les utilisant comme lieux d'aisance).
La Cour d’Appel a considéré que "l’autorisation donnée par le bail au praticien d’exercer sa profession de médecin dans les lieux loués impliquait le droit pour l’intéressé d’accueillir tous patients, lesquels ne constituent pas des personnes de la maison au sens de l’article 1735 du code civil".
Le médecin ne pouvait être personnellement tenu pour responsable du comportement de certains des patients dans les parties communes de l’immeuble et il n’y avait donc pas lieu à la résiliation du bail.
Cette décision a été confirmée par la Cour de cassation, dans un arrêt en date du 19 novembre 2008, qui a considéré que les méfaits des patients d’un médecin dans l’immeuble bourgeois dont il est locataire n’engagent pas sa responsabilité personnelle.
