Propriétaire ou locataire, c’est une question de moyens, mais aussi de certitudes : trouver la patientèle qui vous correspond, le bon local, vouloir s’implanter définitivement. L’acquisition du cabinet, lors d’une installation en libéral, garantit une stabilité : elle vous met à l’abri d’un non renouvellement de bail ou d’une réévaluation de loyer, tout en constituant un patrimoine. L’achat peut se faire en nom propre ou par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI) qui loue le local au praticien.
L’acquisition à titre privé ne permet pas d’amortir le cabinet et les charges d’acquisition ne sont pas déductibles. Seules les charges liées à l’utilisation professionnelle du local (entretien et réparations locatives) sont déductibles.
Lors d’un achat à titre professionnel, tous les frais d’acquisition sont déductibles. Le local peut être amorti, généralement au taux de 3,5% sur 20 à 30 ans. A la fin de son utilisation professionnelle, il sera soumis au régime d’imposition des plus-values immobilières professionnelles.
La SCI permet de faire sortir le local du reste c’est-à-dire que l’activité professionnelle est séparée de la gestion du local. La SCI est souvent privilégiée lors d’une installation en groupe, car elle permet de plus gros investissements immobiliers. Elle protège les partenaires de la menace du partage, en empêchant les situations d’indivision, et facilite également les transmissions de patrimoine. La SCI impose néanmoins un certain nombre de formalités (statuts, publicité, déclaration d’existence) et elle a également un coût : frais de constitution et frais d’acquisition ne sont pas déductibles et il n’y a pas de possibilité d’amortissement.
Demandez avant tout l’autorisation de transformation de locaux ou permis de construire avant d’acheter.
Vérifiez que le local réponde bien aux normes d’accessibilité aux personnes handicapées.
La transformation d’un local d’habitation en cabinet professionnel
Ce bail porte sur les locaux à usage professionnel, pour une durée minimale de 6 ans. Le propriétaire ne peut l'interrompre qu'à son terme, en respectant un préavis de 6 mois. Le locataire est uniquement tenu à ce préavis. Si aucun congé n’a été donné, le renouvellement se fait pour une durée identique. Les termes d'un second bail peuvent changer si le bailleur a délivré au locataire un congé avec offre de renouvellement.
Pour éviter les conflits, il est préférable d'inclure les clauses suivantes au contrat de location professionnel : droit de préemption en cas de vente, droit de cession / sous-location / association, installation d'une plaque professionnelle, indexation des loyers. La règlementation est minime dans le bail professionnel donc bien étudier et négocier le contrat avant signature.
Prévu pour des logements comprenant une partie d'habitation et une partie à usage professionnel, sa durée est de 3 ans si le bailleur est une personne physique, 6 ans s'il s'agit d'une personne morale. Le locataire peut résilier le bail à tout moment, le préavis est de 3 mois. Le congé doit être donné par le bailleur à chacun des locataires, au moins 6 mois avant le terme. À défaut, le bail est reconduit. Lors du renouvellement, les parties peuvent convenir d'une durée différente. Le bailleur pourra proposer un nouveau loyer fixé en référence aux loyers pratiqués dans le voisinage.
Le bail commercial est moins habituel chez les professionnels de santé. Des contraintes supplémentaires peuvent exister. Le bail commerciale est d’une durée minimale de 9 ans. Le bailleur doit donner son congé par acte d’huissier 6 mois avant l'expiration. Si le locataire souhaite le faire, ce sera 6 mois au moins avant l'échéance de chaque période triennale. Si aucun congé n'a été donné au-delà des 9 ans, le bail devient un bail verbal, sans échéance, auquel il peut être mis fin à tout moment à la location du cabinet libéral, avec un préavis de 6 mois.
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