La transformation d'un local d'habitation en cabinet professionnel

Quelles sont les règles ?

Même si le règlement de copropriété autorise l'exercice d'une profession libérale dans l'immeuble, le Code de la construction et de l'habitation prévoit, en son article L 631-7 et suivants que tout local d'habitation ne peut être affecté en local professionnel qu'après l'autorisation préalable, expresse et motivée du Maire (après avis du Maire d'arrondissement concerné à Paris, Marseille et Lyon).

Transformation d'un local d'habitation en cabinet professionnel : quels sont les locaux concernés ?

Tous les locaux d'habitation sont concernés par la transformation en cabinet professionnel, quelle que soit leur date de construction ou leur mode de financement. Cela inclut également les immeubles neufs ou en cours de construction. La loi définit largement les locaux d'habitation, incluant diverses catégories de logements et leurs annexes, tels que les logements-foyers, les logements de gardien, les chambres de service, les logements de fonction, et les logements meublés loués selon le code de la construction et de l'habitation.

Un local est considéré à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970, prouvable par tout moyen. Pour les locaux construits après cette date, l'usage est celui autorisé par le permis de construire. Les locaux à usage mixte sont également concernés.

Ainsi, si vous souhaitez exercer dans votre résidence principale, même si l'espace professionnel est minime, une autorisation personnelle est nécessaire.

L'usage des locaux n'est pas affecté par la prescription trentenaire. Les changements d'affectation pour les autres types de locaux (administratifs, commerciaux, professionnels) restent libres. Ces dispositions visent à garantir que toutes les transformations respectent les normes légales et les exigences spécifiques, assurant ainsi un environnement conforme et adapté pour l'exercice des professionnels de santé.

Le lieu de situation des locaux a-t-il une influence ?

L’article L631-7 du code de la construction de la construction et de l’urbanisme énumère les communes concernées par cette règle : 

• les communes dont la population municipale permanente est égale ou supérieure à 200 000 habitants ;
• les communes situées dans les départements des Hauts de Seine, de la Seine Saint Denis et du Val de Marne.
   

L’article L631-9 dispose que : "Dans les communes non citées par l’article L631-7, les dispositions de ce derniers peuvent être rendues applicables par décision de l'autorité administrative sur proposition du maire ou, pour les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants définie à l'article 232 du code général des impôts, par une délibération de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal".

Qui donne l'autorisation et selon quelle procédure ?

La demande d'autorisation de changer l'affectation d'un local d'habitation en local professionnel relève du pouvoir du Maire qui instruit le dossier.

Les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations sont fixées par une délibération du conseil municipal.

C'est le conseil municipal (article L631-7-1) qui détermine également les compensations par quartier, le cas échéant par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction des caractéristiques des marchés des locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements.

Quels sont les recours en cas de refus par le conseil municipal ?

Dans un tel cas, il est possible d'engager soit un recours gracieux, soit un recours hiérarchique et ce dans un délai de deux mois à compter du refus.

Il est également possible d'engager un recours contentieux devant le Tribunal Administratif dans ce même délai.

A qui bénéficie l'autorisation ?

L'autorisation de transformer un local d'habitation en cabinet professionnel est accordée à la personne qui en fait la demande, et non au local lui-même.

Cette autorisation est personnelle et incessible. Elle cesse de produire effet dès que l'activité professionnelle du bénéficiaire prend fin, quelle qu'en soit la raison. Ainsi, en cas de vente du local ou de changement de locataire, le local retrouve son usage d'habitation d'origine.

Le nouveau propriétaire ou locataire doit donc soumettre une nouvelle demande d'autorisation avant d'acquérir ou de louer le local. Pour sécuriser leur investissement, les acquéreurs de locaux doivent inclure une condition suspensive dans le contrat d'achat, stipulant que la transaction est subordonnée à l'obtention de cette autorisation.

De même, les futurs locataires doivent veiller à ce que leur bail inclue une condition suspensive similaire, afin d'éviter de se retrouver dans un local non autorisé pour leur activité professionnelle. Les bailleurs ont également intérêt à insérer cette clause dans le bail, pour s'assurer que les locaux sont conformes à l'usage spécifié.

Dans certains cas, l'autorisation peut être attachée au local plutôt qu'à la personne, notamment lorsque des compensations sont en jeu. La compensation implique de proposer la transformation d'autres locaux en habitation en échange de l'autorisation. Dans ce cas, l'autorisation est publiée au fichier immobilier, garantissant qu'elle est liée au local et non à l'individu, en mentionnant les locaux offerts en compensation.

Quelles sont les sanctions en l'absence d'autorisation ?

En l'absence d'autorisation de transformer les locaux, le législateur a décidé que le bail était nul de plein droit. Toutes les conventions conclues en violation de l'article L 631-7 sont nulles de plein droit.

Le bailleur peut donc voir sa responsabilité engagée vis à vis de son locataire pour ne pas lui avoir délivré de local conforme à l'usage auquel il est destiné selon le bail.

De plus les dispositions de l'article L 631-7 étant d'ordre public, un syndicat des copropriétaires, bien que tierce personne au bail, peut saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail conclu entre le copropriétaire et son locataire.

La personne qui exerce dans les locaux sans autorisation encourt une amende de 50.000 € (article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation).

Le local irrégulièrement transformé devra être remis en état et réaffecté à son usage d'habitation dans un délai de 6 mois ou dans le délai imparti par le tribunal (délai qui peut être plus court ou plus long).

Le tribunal pourra même prononcer une astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l'administration pourra procéder d'office aux frais du contrevenant à l'expulsion des occupants et aux travaux de remise en état qui s'imposeront.

Si le contrevenant est propriétaire, il ne pourra pas être expulsé mais il devra apporter la preuve qu'il a bien cessé toute activité professionnelle dans le local concerné.