Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ?
Comme son nom l’indique, une résidence secondaire est un bien immobilier dans lequel son propriétaire n’habite pas de façon permanente. L'INSEE la définit en effet comme "un logement utilisé pour des séjours de courte durée (week-ends, loisirs, ou vacances)"(1). Une définition qui conduit naturellement à assimiler résidence secondaire et villégiature.
Or, la définition fiscale d’une résidence secondaire est plus large. Elle concerne tous les biens immobiliers habités à certains moments de l’année, mais qui ne constituent pour autant pas la résidence principale du contribuable - c’est-à-dire celle déclarée en tant que telle au 31 décembre de chaque année d’imposition, dans laquelle il réside le plus habituellement et dispose des attaches les plus fortes. Peuvent ainsi être qualifiées de résidences secondaires les appartements ou maisons de vacances, mais aussi les pieds-à-terre occupés occasionnellement pour des raisons professionnelles ou familiales.
En 2025, près de 10% des logements français (soit 3,7 millions) sont des résidences secondaires*, principalement réparties sur le littoral métropolitain (38%), détenues par des ménages aisés (34%) âgés de 60 ans ou plus (66%)(2).
Acheter une résidence secondaire : les atouts stratégiques d'un logement occasionnel
Villégiature pour les vacances à la mer, à la campagne ou en montagne, pied-à-terre pour se rapprocher de ses enfants ou de ses parents à certains moments, ou encore adresse intermittente pour faciliter le quotidien de la mobilité professionnelle… Les motifs d’achat de résidence secondaire sont nombreux. Mais au-delà de sa raison immédiate, ce type de projet recèle aussi des enjeux patrimoniaux déterminants.
Un investissement patrimonial durable
C’est d’ailleurs un des enseignements d’une récente étude conduite par un portail international d’annonces immobilières. Pour les acquéreurs de résidence secondaire, leur opération dépasse le seul "achat plaisir” et s’inscrit sur le long terme : 74% ont l’intention d’y habiter complètement dans les années à venir, à court ou moyen terme. Une projection qui fait donc de cet investissement une véritable anticipation de parcours résidentiel.
Pour près de la moitié d’entre eux, la concrétisation de leur futur déménagement ne suppose d’ailleurs pas la revente de leur résidence principale actuelle : ils comptent conserver leur patrimoine immobilier dans son intégralité (conservation du bien non habité à l’année afin de garder ce point d’ancrage familier, ou mise en location).
Des aspirations qui traduisent l’attachement constant des Français à la valeur refuge de l’immobilier.
Bon à savoir
Investir dans une résidence principale peut aussi s’inscrire dans une logique de transmission : votre patrimoine peut traverser les générations tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse par exemple via une donation en nue-propriété.
En savoir plus avec notre article : Transmission de patrimoine : et si l’on profitait des vacances pour en parler en famille >
Un refuge pour préparer sa retraite
C’est en effet la préparation de la retraite qui motive aujourd'hui 60% des candidats à l'achat d’une résidence secondaire selon l’observatoire Green-Acres 2026 ! En y projetant leur future résidence principale, ils s’assurent ainsi de profiter d’un cadre de vie adapté à leurs attentes et leurs exigences : aménagement progressif des espaces pour parer à une éventuelle perte d’autonomie, installation d’équipements pour s’adonner à leurs activités, création d’un jardin qui s’épanouira avec le temps d’ici leur emménagement définitif.
Le cas échéant, la recherche du bien idéal doit être guidée non seulement par le coup de cœur mais aussi par un arbitrage éclairé : configuration des lieux (plain-pied, ascenseurs, domotique), performance énergétique, proximité des commerces, accessibilité des services médicaux...
Projet d'achat d'une résidence secondaire : l'assurance vie est votre alliée
Vous souhaitez d’ores et déjà préparer le financement de votre futur achat de résidence secondaire ? L’assurance vie peut vous permettre de faire fructifier votre épargne avec souplesse, selon vos priorités et leur horizon temporel. Autre avantage de l’assurance vie : au moment de votre acquisition immobilière, et selon votre situation patrimoniale, vous pouvez choisir de ne pas liquider votre assurance vie mais de la nantir en contrepartie d’un crédit pouvant aller jusqu’à 50% de la valeur de vos actifs (appelé le crédit Lombard).
Une source potentielle de revenus locatifs
La mise en location saisonnière d'une résidence secondaire génère des compléments de revenus parfois conséquents, particulièrement dans les zones touristiques prisées. Un appartement en bord de mer peut rapporter jusqu'à 1 000€ par semaine, voire plus, en haute saison. Et selon sa location, il peut aussi être optimisé en période creuse auprès des étudiants et des professionnels en mission.
Cette stratégie suppose toutefois un calcul coût-avantage précautionneux : il doit prendre en compte l’encadrement de la location touristique dans certaines collectivités, ainsi que les évolutions récentes de la fiscalité des loueurs en meublé non professionnels (baisse de l’abattement fiscal pour les meublés non classés, et réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value).
Une évaluation précise de rentabilité, accompagnée par un professionnel de la gestion de patrimoine, est donc essentielle en cas de projet de mise en location de votre résidence secondaire, d’autant plus si ses recettes sont déterminantes dans l’équilibre financier de votre projet (financement des mensualités de crédit, des charges et travaux à venir, etc.).
Quel budget prévoir pour votre projet ?
Quel financement possible et quel apport nécessaire pour une résidence secondaire ?
Comme pour un achat de résidence principale ou un investissement locatif, l’acquisition d’une résidence secondaire peut judicieusement profiter de l’effet levier du crédit : notamment du prêt immobilier amortissable “classique” (mensualités de remboursement régulières comprenant une partie du capital emprunté et une partie des intérêts dus), éventuellement adossé à l’hypothèque de la résidence principale si l’emprunteur en est propriétaire.
Le cas échéant, le taux d’endettement ne peut pas dépasser 35% de ses revenus nets, et prend en compte tous les encours cumulés de crédits (crédits immobiliers et crédits à la consommation). Un apport personnel de 10 à 20% est généralement demandé, mais il n’est pas toujours systématique : l’accès au crédit immobilier sans apport est d’ailleurs une des exclusivités MACSF.
Les solutions de prêt immobilier MACSF
La MACSF vous propose des solutions de crédit immobilier de 2 à 30 ans, pensées notamment pour les professionnels de santé :
- sans frais de dossier ;
- avec la possibilité de financer jusqu'à 100% de votre projet, sans apport initial ;
- à des taux préférentiels permettant une réduction significative du coût total du crédit ;
- offrant des mensualités modulables pour une flexibilité optimale : vous pouvez les augmenter ou les diminuer selon l'évolution de vos revenus ;
- et couvertes par une assurance de prêt aux barèmes d’indemnisation spécifiques à votre exercice professionnel.
| Sous réserve d’acceptation par notre partenaire financier. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de l’offre de crédit. La vente est subordonnée à l’obtention du prêt et si celui-ci est refusé, le vendeur devra vous rembourser les sommes versées. |
Dès votre premier contact, un conseiller MACSF dédié évalue votre capacité d'emprunt et vous garantit des réponses claires. Il reste votre interlocuteur unique tout au long de votre parcours d'acquisition, s'occupe des démarches administratives et coordonne les échanges avec les différents acteurs : banques partenaires, notaires, agents immobiliers.
La MACSF, c’est aussi la garantie d’un suivi post-acquisition complet et des conseils pratiques sur la gestion de votre résidence secondaire, notamment sur les aspects fiscaux et assurantiels.
Les frais de notaire
Les droits de mutation représentent la part principale des frais notariaux en 2026 : comprenant la taxe de publicité foncière, les frais d’assiette et de recouvrement, et la contribution de sécurité immobilière, ils représentent 7 à 8,30% environ en cas d’achat d’une résidence secondaire ancienne (selon son département d’implantation), et environ 2,85% en cas d’achat d’une résidence secondaire neuve.
À ces droits s’ajoutent les émoluments du notaire (application d’un taux par tranche de prix du bien), et les éventuels frais de débours et charges annexes.
Conseil pratique : conserver les meubles existants permet non seulement d’éviter les coûts d’ameublement d’une résidence secondaire, mais aussi de déduire leur valeur de l'assiette de calcul des frais de notaire. Si celle-ci s’avère supérieure à 5 % de la valeur du bien, il faudra alors produire une liste détaillée et argumentée.
Le coût réel de l'entretien annuel d’une résidence secondaire
La maintenance régulière d'une maison secondaire représente parfois un budget significatif à ne pas négliger. Énergie, eau, assurance, dispositif d’alarme, charges de copropriété, frais d’entretien et réparations courantes… Par exemple, pour une maison standard de 200 000€, les frais d'entretien annuels oscillent généralement entre 2 000 et 4 000€ par an, voire plus.
La sous-estimation des charges courantes est donc un piège à éviter : établissez un tableau de bord annuel détaillant chaque poste de dépense pour mieux anticiper votre budget global.
Bon à savoir
Qu’elle soit habituelle ou ponctuelle, votre résidence est exposée aux mêmes risques de vol, d’incendie, de dégât des eaux, etc. que votre habitation principale. Des aléas aux conséquences d’autant plus importantes que les dommages subis dans une résidence secondaire sont parfois constatés plusieurs semaines ou mois après leur apparition.
- Assurer les murs, mais aussi les biens et objets de valeur qu’elle abrite est donc indispensable… et obligatoire si votre bien est situé en en copropriété.
- La MACSF propose des solutions d'assurance habitation adaptées, incluant la surveillance à distance et la protection contre le vol, afin de protéger votre investissement en cas d’imprévus.
Les dépenses liées à l'entretien annuel d’une résidence secondaire varient évidemment selon la localisation du bien et sa configuration : exposition du bâti à la corrosion en bord de mer, ou au gel en montagne, espaces verts à entretenir… Souvent très demandée par les acquéreurs de résidence secondaire, une maison avec piscine constitue, de même, une source de charges à bien évaluer avant de se décider :
- la réglementation impose des normes de sécurité strictes dont vous devenez responsable (barrière, alarme ou couverture homologuée obligatoires pour prévenir les accidents) ;
- le temps consacré à l'entretien est parfois considérable (surveillance hebdomadaire du niveau de chlore, du pH, nettoyage régulier du filtre, préparation de la mise en hivernage…) ;
- la consommation d'eau peut être conséquente : entre l'évaporation naturelle et les backwash du filtre, un bassin standard se vide de 30 et 50cm par saison.
La fiscalité applicable en 2026 sur les résidences secondaires
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires
Si la taxe d'habitation ne s’applique plus aux résidences principales, elle reste en vigueur concernant les résidences secondaires, et dépend de la valeur locative cadastrale de chaque bien. À cet effet, les nouveaux propriétaires doivent se déclarer avant le 1er juillet suivant leur achat (ou le changement d’affectation du bien) via le service "Gérer mes biens immobiliers" sur leur espace impots.gouv.fr. Une déclaration tardive entraîne une pénalité de 150€ par bien non déclaré.
Au moment du montage de votre projet, soyez très attentif à la politique fiscale de la collectivité d’implantation sur laquelle vous vous projetez. Afin de lutter contre les tensions du marché locatif, certaines communes peuvent, depuis 2023, majorer jusqu’à 60% leur taxe d’habitation (sauf exceptions, telles que les résidences secondaires utilisées pour raison de mobilité professionnelle).
En savoir plus via notre article : Résidence secondaire : avantages fiscaux et pièges à éviter >
La taxe foncière sur les résidences secondaires
Calculée elle aussi sur la base de la valeur locative du bien, la taxe foncière s’applique autant aux résidences principales qu’à celles secondaires. Mais si les premières bénéficient d’un certain nombre de mesures d’exonérations, de dégrèvements ou de plafonnements, elles ne s’appliquent pas aux propriétaires des secondes.
La fiscalité de la plus-value à la revente
La vente d'une résidence secondaire en 2026 entraîne une taxation sur la plus-value immobilière à hauteur de 36,2% minimum : 17,2% de prélèvements sociaux, et 19% d'impôt sur le revenu (assortis d’une taxe supplémentaire de 2 à 6% en cas de plus-value supérieure à 50 000€).
Un système d'abattements réduit cette imposition selon la durée de détention. Au bout de 22 ans de détention, le bien est exonéré d’impôt sur le revenu (et au terme de 30 ans concernant les prélèvements sociaux). Des possibilités d’exonérations existent aussi, notamment lorsque le produit de la vente est utilisé dans les 2 ans pour acheter ou construire une résidence principale, ou quand le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 4 ans.
Bénéficiez de l’accompagnement personnalisé de la MACSF pour optimiser la fiscalité de votre vente, notamment grâce à la valorisation des travaux réalisés.
Informations fournies à titre indicatif selon les barèmes et conditions en vigueur en juin mai 2026.
Cet article ne se substitue pas à un conseil personnalisé : pour toute question relative à votre financement immobilier, rapprochez-vous d'un conseiller MACSF
