Étape 1 : décider qui va acheter le local
Pour cette acquisition commune, vos associés et vous avez plusieurs possibilités. Votre futur local peut être acheté par :
- L’un d’entre vous ;
- Plusieurs d’entre vous (on parle alors d’un « achat en indivision ») ;
- La structure d’exercice que vous avez constituée (SISA, SCM, SCP ou encore SEL) ;
- Une société civile immobilière – SCI – que vous aurez créée ensemble.
Dans tous les cas, il est conseillé de faire appel à un professionnel du droit. En fonction de la formule que vous aurez choisie, il vous indiquera les clauses à inclure dans vos statuts et votre pacte d’associés, telles que les conditions et les conséquences du retrait de l’un des associés.
Emprunter via une SCI : 4 points clés sur ce montage courant dans l’exercice en groupe
- Les intérêts d’emprunt seront déduits des revenus fonciers, ce qui diminue l’assiette taxable à l’impôt sur le revenu.
- Vous percevrez des revenus complémentaires issus des loyers versés par la structure d’exercice.
- La valeur des parts de votre SCI diminue avec l’endettement de celle-ci, ce qui peut s’avérer avantageux dans certains cas (la donation-partage, par exemple, puisque c’est la valeur nette des parts au moment de la donation qui sera prise en compte).
- L’assurance emprunteur reste conseillée pour vous prémunir en cas d’arrêt d’exercice (maladie, décès, retraite, etc.), mais aussi pour répondre aux exigences de la banque qui peut vous demander de vous porter caution en tant que personne physique.
Étape 2 : financer l’achat du local
Là encore, différentes options peuvent être envisagées.
On identifie trois types de financements possibles :
- L’achat en fonds propres, pour lequel chacun utilise l’argent dont il dispose pour financer l’opération ;
- Le crédit immobilier, pour financer l’achat par un emprunt (à condition, bien sûr, que les mensualités de celui-ci soient compatibles avec les moyens financiers du cabinet) ;
- Le crédit-bail, qui permet de louer les locaux puis d’en devenir propriétaire au terme du contrat (attention, néanmoins, son coût est supérieur à celui d’un crédit classique et ses conditions d’obtention généralement plus strictes).
Là encore, un professionnel – juriste, courtier, notaire – saura vous conseiller quant aux avantages et aux inconvénients de chaque option, notamment en matière de fiscalité.
Étape 3 : déterminer qui seront les emprunteurs
Si l’option du crédit est retenue, il vous faut encore décider qui doit souscrire le prêt.
En général, la personne qui achète est aussi celle qui emprunte. Deux cas de figure sont possibles :
- Vous achetez en indivision : celle-ci n’est pas une personnalité juridique distincte de ses membres et ne peut donc pas emprunter. Ce sont les indivisaires qui doivent souscrire un crédit.
- Vous achetez via une SCI ou via votre structure d’exercice : vous pourrez préserver votre capacité d’emprunt personnelle en faisant souscrire l’emprunt nécessaire directement à la SCI ou à la structure.
Dans le cas où certains associés souhaitent financer leur part de l’emprunt en fonds propres, les autres devront obtenir un financement à titre privé, et ce même si l’achat est réalisé via une société.
Les associés qui empruntent verseront alors la somme empruntée sur le compte de la structure pour constituer un apport, puis seront ensuite remboursés progressivement par la société.
Etape 4 : anticiper la revente et l’imposition des plus-values
En cas de revente du local, il est possible que vos associés et vous perceviez des plus-values, qui devront alors être déclarées auprès des services fiscaux.
La taxation de ces plus-values diffère selon que le propriétaire du bien est soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.
Hypothèse n°1 : Le local est détenu par une personne physique ou morale soumise à l’impôt sur le revenu (IR).
C’est le cas avec une SCI transparente, c’est-à-dire soumise à l’impôt sur le revenu, ou lors d'un achat en indivision par des personnes elles-mêmes soumises à l’impôt sur le revenu. Un certain pourcentage de la plus-value devra alors être payé, auquel s’ajouteront des prélèvements sociaux. Il existe toutefois des abattements, liés notamment à la durée de détention du bien.
Hypothèse n°2 : Le local est détenu par une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
C’est le cas avec une SCI ayant opté pour l’IS. La taxation des plus-values sera alors soumise au régime des plus-values professionnelles.
En cas de doute, n’hésitez pas à vous faire accompagner par votre organisme de gestion agréé ou un expert-comptable pour effectuer vos déclarations.
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